مجله لیزان
محاسبه و نکات مالیات‌بردرآمد اجاره
ماده 52 تا 80 قانون مالیات‌های مستقیم اشاره به مالیات املاک دارد که خود شامل چندین دسته می‌باشد. ما در این مقاله از سری مقاله‌های آکادمی لیزان به تشریح مالیات‌بردرآمد اجاره و نکات و موارد مهم آن می‌پردازیم تا شما علاقه‌مندان به مبحث مالیات، با تمامی جزئیات و نحوه محاسبه آن آشنا شوید.
درآمد مشمول مالیات اجاره
به استناد ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
بنابراین، درآمد مشمول مالیات اجاره با استفاده از رابطه زیر به دست می‌آید:
75% * کل مال‌الاجاره دریافتی سالانه = درآمد مشمول مالیات اجاره
25% درصد اجاره‌بهای دریافتی بابت هزینه‌ها، مشمول مالیات نیست.
مثال: آقای رحمانی یک واحد آپارتمان اداری خود را از ابتدای سال 1402 به مدت یک سال به مبلغ ماهیانه 15،000،000 تومان به اجاره واگذار نموده است.
مطلوب است: محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره آقای رحمانی در سال 1402
180،000،000 = 12 * 15،000،000 = جمع درآمد اجاره یک سال
135،000،000 = 75%* 180،000،000 = درآمد مشمول مالیات
نکات مهم در تعیین درآمد مشمول مالیات اجاره:
- بر اساس ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد، میزان اجاره‌بها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین می‌شود.
- بر اساس تبصره 5 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، مستحدثاتی که طبق قرارداد از طرف مستأجر به نفع موجر ایجاد می‌گردد، بر اساس ارزش معاملاتی روز تحویل مستحدثه به موجر تقویم و 50 درصد آن جزء درآمد مشمول مالیات اجاره سال‌تحویل محسوب می‌گردد.
- بر اساس تبصره 6 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه‌هایی که به‌موجب قانون یا قرارداد به عهده مالک است و از طرف مستأجر انجام می‌شود و همچنین مخارجی که به‌موجب قرارداد انجام آن از طرف مستأجر تقبل شده، درصورتی‌که عرفاً به عهده مالک باشد، به بهای روز انجام هزینه تقویم و به‌عنوان مال‌الاجاره غیرنقدی به جمع اجاره‌بهای سال انجام هزینه اضافه می‌شود.
- بر اساس تبصره 4 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، املاکی که با اثاثه یا ماشین‌آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین‌آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و به درآمد مشمول مالیات اجاره اضافه می‌شود
- بر اساس تبصره 7 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درصورتی‌که مالک اعیان احداث شده در عرصه استیجاری ملک را کلاً یا جزئاً به اجاره واگذار نماید، مبلغ اجاره پرداختی بابت عرصه به نسبت مورد اجاره از مال‌الاجاره کسر و مازاد (پس از کسر 25 درصد) به‌عنوان درآمد مشمول مالیات اجاره تلقی خواهد شد.
- به استناد ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، هرگاه موجر، مالک نباشد، درآمد مشمول مالیات وی عبارت از مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره می‌باشد. یعنی چنانچه شخصی ملکی را اجاره نموده و سپس آن را به دیگری اجاره دهد، درآمد مشمول مالیات وی مابه‌التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بدون کسر 25 درصد مذکور در ماده 53 ق.م.م خواهد بود.
معافیت‌های مالیاتی درآمد اجاره املاک
1- محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود، مگر این که به‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. درصورتی‌که چند واحد مسکونی محل سکونت مالک و یا افراد مذکور باشد یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع بخش مالیات‌بردرآمد املاک خارج خواهد بود. (تبصره ۱ ماده ۵۳ ق.م.م)
2- املاکی که به‌صورت رایگان در اختیار وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی دستگاه‌هایی که بودجه آنها به‌وسیله دولت تأمین می‌شود و شهرداری‌ها قرار می‌گیرد، غیر اجاری تلقی می‌شود. (تبصره ۲ ماده ۵۳ ق.م.م)
3 – طبق تبصره 8 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، درصورتی‌که مالک، محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره‌بها مدتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که محل سکونت انتقال‌دهنده می‌باشد تا شش ماه و در بیع شرط مادام که طبق شرایط معامله مبیع در اختیار بایع شرطی است اجاری تلقی نمی‌شود مگر این که به‌موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود.
اجازه دهید برای تفهیم بیشتر این ماده، یک مثال بزنیم تا مطلب را به‌خوبی درک کنید. توضیح بالا مربوط به تبصره 8 است و 2 مسئله وجود دارد.
اگر محل سکونتتان را فروخته و در سند انتقال، فرصتی برای تخلیه داده شود، فقط اگر این فرصت بدون پرداخت اجاره باشد تا 6 ماه که هنوز در محل سکونت دارید و جابه‌جا نشده‌اید، اجاری تلقی نمی‌شود مگر طبق اسناد (مثلاً اجاره‌نامه) معلوم شود اجاره می‌پردازید.
در واقع قانون‌گذار عنوان می‌کند با این که شما خانه را فروخته ولی هنوز تخلیه نکرده‌ای، طبق روال باید مستأجر شناخته شوید؛ ولی اگر در سند فرصتی به شما بابت تخلیه داده شده و شما هم اجاره‌ای در این مدت نمی‌پردازید، تا 6 ماه مستأجر شناخته نمی‌شوید و خریدار شما که بعد از تاریخ انتقال به شما مالک جدید است، مشمول مالیات‌بردرآمد اجاره در این 6 ماه نخواهد بود.
و در ادامه وقتی از بیع شرط صحبت می‌شود، منظور این است که مثلاً اگر شما در زمان فروش در سند انتقال شرطی بگذارید که فرضاً بعد از فروش تا زمانی که بنده خانه‌ای نتوانستم اجاره کنم در همین خانه خواهم ماند، در طول این مدت که طبق شرط‌وشروط معامله مبیع که در اینجا خانه است، در اختیار بایع شرطی که شما هستید، می‌باشد و شما مستأجر محسوب نشده و این خانه اجاری تلقی نمی‌گردد.
البته در انتها بازهم شرط محرز بودن عدم پرداخت اجاره در طول این مدت است. در مورد این قسمت تا زمانی که شروط برقرار و شما در آن ساکن و اجاره نمی‌دهید، حتی دیگر مدت 6 ماه نیز مطرح نیست و تا برقراری شروط فوق بدین صورت عمل خواهد شد.
۴- واحدهای مسکونی متعلق به شرکت‌های سازنده مسکن که قبل از انتقال قطعی و طبق اسناد و مدارک مثبته به‌موجب قرارداد واگذار می‌گردد مادام که در تصرف خریدار می‌باشد در مدت مذکور، اجاری تلقی نمی‌شود. (تبصره ۱۰ ماده ۵۳ ق.م.م)
5 – مالكان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده و یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صددرصد مالیات‌بردرآمد املاک اجاری معاف هستند در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات‌بردرآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد. (تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م)
6- درصورتی‌که مالک خانه یا آپارتمان مسکونی آن را به اجاره واگذار نماید و خود محل دیگری برای سکونت خویش اجاره نماید یا از خانه‌سازمانی که کارفرما در اختیار او می‌گذارد استفاده کند در احتساب درآمد مشمول مالیات، اجاره میزان مال‌الاجاره‌ای که به‌موجب سند رسمی یا قرارداد می‌پردازد یا توسط کارفرما از حقوق وی کسر و یا برای محاسبه مالیات تقویم می‌گردد از کل مال‌الاجاره دریافتی او کسر خواهد شد (ماده ۵۵ ق.م.م)
7- در مورد شخص حقیقی که هیچ‌گونه درآمد دیگری ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده ۸۴ ق.م.م از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد آن مشمول مالیات می‌گردد (ماده ۵۷ ق.م.م) لازم به توضیح است که در اجرای حکم این ماده حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوایز و سود ناشی از سپرده‌های بانکی درآمد تلقی نمی‌شود.
محاسبه مالیات‌بردرآمد اجاره املاک
نحوه محاسبه مالیات‌بردرآمد اجاره املاک به شرح زیر است
- درصورتی‌که موجر، شخص حقوقی باشد: در این حالت درآمد مشمول مالیات اجاره صرفاً مشمول مالیات به نرخ مقطوع 25 درصد می‌باشد.
- درصورتی‌که موجر، شخص حقیقی باشد: در این حالت درآمد مشمول مالیات را بر اساس نرخ‌های مقرر در ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌کنیم.
نکات قابل‌توجه در محاسبه مالیات‌بردرآمد اجاره املاک اشخاص حقیقی
در مواردی که موجر، شخص حقیقی باشد، در محاسبه مالیات‌بردرآمد اجاره املاک توجه به نکات زیر ضروری و الزامی می‌باشد:
1- در محاسبه مالیات‌بردرآمد اجاره اشخاص حقیقی ابتدا باید کلیه معافیت‌های مقرر در قانون از سهم درآمد اجاره ماهانه یا سالانه مالک کسر و سپس نسبت به مابه‌التفاوت حاصله، مالیات به نرخ‌های ماده 131 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه و کسر گردد.
2- درصورتی‌که قرارداد اجاره املاک (مستغلات) طی سال شروع شود، برای محاسبه مالیات بایستی مجموع درآمد اجاری ماه شروع قرارداد اجاره تا پایان همان سال را به دست آورد و پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره (موضوع معافیت ماده 53 ق.م.م)، مالیات مربوطه را به نرخ ماده 131 محاسبه نمود.
3- درصورتی‌که مالکِ ملک مورد اجاره بیش از یک نفر باشد، پس از کسر 25 درصد معافیت قانونی، ابتدا باید درآمد اجاره به نسبت مالکیت هر یک از مالکین مشخص شده و سپس بر اساس سهم آنان، مالیات به نرخ‌های ماده 131 محاسبه گردد.
تکالیف مستأجرین و موجرین در پرداخت مالیات‌بردرآمد اجاره املاک
تکالیف مستأجرین:
طبق تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم، کلیه اشخاص حقوقی (اعم از دولتی یا خصوصی و یا نهادهای عمومی غیردولتی) مکلف‌اند مالیات ملک مورد اجاره خود را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.
در این تبصره، قانون‌گذار یک تکلیف (مالیات تکلیفی اجاره) مهم به عهده مستأجر شخص حقوقی واگذار کرده است؛ چون ذکر شده “مکلف‌اند”. اشخاص حقوقی وقتی مستأجر باشند، پرداخت مالیات اجاره به عهده ایشان است و باید مالیات اجاره را طبق فرمول‌هایی که در بالاتر بیان کرده‌ایم از مال‌الاجاره کسر کنند و مابقی آن را به موجر پرداخت نمایند.
تکالیف موجرین:
طبق ماده 80 قانون مالیات‌های مستقیم، مالکین املاک مکلف‌اند اظهارنامه مالیاتی درآمد اجاره هر سال خود را تا پایان تیرماه سال بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت نمایند.
سخن پایانی
مالیات‌بردرآمد اجاره همواره یکی از مباحث مهم در مالیات به شمار می‌آید و از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. ما در این مقاله ابتدا مالیات‌بردرآمد اجاره را تعریف و سپس تمامی نکات و موارد مهم را برای شما تشریح کردیم؛ همچنین به تکالیف موجرین و مستأجرین و معافیت‌های مهم این بخش اشاره کردیم. شما دوستان برای اطلاع از جدیدترین مقاله‌ها و مباحث روز حسابداری و مالیات، می‌توانید صفحه ما را در اینستاگرام دنبال کنید.
خیلی عالی و ساده توضیح دادید. ممنون